एका भूखंडावर एकच इमारत असल्यास मानीव अभिहस्तांतरण संपूर्ण जमिनीचे

तथ्ये

राधा वल्लभ सहकारी गृहरचना संस्था मर्यादित नारायण पेठ, पुणे येथील एका भूखंडावर आहे. ही जमीन एका खासगी ट्रस्टची होती. ती विकसनासाठी देण्यात आली आणि संपूर्ण भूखंडाचा एफएसआय वापरून एकच इमारत बांधण्यात आली. त्या इमारतीत संस्थेच्या सदनिकांबरोबरच गणेश मंदिर, त्याचा सभामंडप आणि ट्रस्टची एक सदनिका आहे.

मोफा कलम 4 अंतर्गत झालेल्या सदनिका खरेदी करारांमध्ये कलम 35 होते; त्यानुसार मंदिर, सभामंडप व एक सदनिका ही ट्रस्टची “अनन्य खासगी मालमत्ता” राहील, असे खरेदीदारांना कळवण्यात आले होते. ट्रस्ट संस्थेचा सभासदही आहे.

संस्थेने मोफा कलम 11(3) अंतर्गत एकतर्फी मानीव अभिहस्तांतरणासाठी जिल्हा उपनिबंधक, सहकारी संस्था, पुणे शहर (सक्षम प्राधिकारी) यांच्याकडे अर्ज केला — अर्ज क्र. 462/2023.

सक्षम प्राधिकाऱ्यांचा आदेश

करारातील कलम 34 व 35 आणि मानीव अभिहस्तांतरणाबाबतच्या 2018 च्या शासन निर्णयाच्या आधारे सक्षम प्राधिकाऱ्यांनी मालमत्तेची प्रमाणबद्ध विभागणी केली. संस्थेला केवळ काही भागाचे प्रमाणपत्र देऊन उर्वरित भाग ट्रस्टकडे ठेवला:

उच्च न्यायालयाने काय ठरवले

संस्थेने रिट याचिका क्र. 566/2026 द्वारे या आदेशाला आव्हान दिले. मोफा लागू आहे आणि कलम 4 चे करार झाले आहेत, याबाबत वाद नव्हता. न्यायालयाने ठरवले:

• कलम 35 बांधीव जागांबाबत आहे, जमिनीबाबत नाही. काही जागा ट्रस्टच्या मालकीच्या आहेत हे ते खरेदीदारांना कळवते आणि ट्रस्टच्या मालकीचे संरक्षण करते. त्या जागांखालील जमीन अभिहस्तांतरणातून वगळली जाईल, किंवा विकासक त्या जमिनीचा मालकी हक्क कायम ठेवील, असे त्यात म्हटलेले नाही. त्यामुळे जमिनीवरील संस्थेचा वैधानिक हक्क कमी करणारा अर्थ त्यातून काढता येत नाही.
• एकच इमारत, संपूर्ण एफएसआय वापरलेला. मंदिर त्याच इमारतीचा भाग आहे आणि संपूर्ण भूखंडाचा एफएसआय त्यात वापरला गेला आहे. ही अनेक इमारतींची अभिन्यास (लेआउट) योजना नाही. संपूर्ण भूखंडाचा एफएसआय वापरून एकच इमारत विकसित केल्यावर जमीन इमारतीपासून अविभाज्य होते, आणि विकासक नंतर ती विभागून काही भाग स्वतःसाठी किंवा इतर कोणासाठी ठेवू शकत नाही.
• कलम 11 अंतर्गत प्राधिकाऱ्यांचे काम. संपूर्ण जमीन प्रकल्पासाठी वापरली आहे का, हे सक्षम प्राधिकाऱ्यांनी तपासायचे होते. ते स्पष्ट झाल्यावर संपूर्ण जमीन क्षेत्र हस्तांतरित करायला हवे होते. अभिहस्तांतरण मर्यादित केल्याने अधिनियमाचा उद्देशच विफल होतो; संस्थेला मालमत्तेचे व्यवस्थापन व देखभाल करता यावी म्हणून मालकी हक्काचे पूर्ण हस्तांतरण हा त्याचा उद्देश आहे.
• ट्रस्टच्या बांधकामांना धक्का नाही. करारात म्हटल्याप्रमाणे मंदिर, सभामंडप व ट्रस्टची सदनिका ट्रस्टचीच मालमत्ता राहते. जमीन संस्थेला हस्तांतरित केल्याने त्यात बदल होत नाही.

उर्वरित जमीन नाकारण्यापुरता आदेश रद्द करण्यात आला, आणि चार आठवड्यांत संपूर्ण 320.99 चौ.मी. जमीन व 730.94 चौ.मी. बांधकाम क्षेत्राचे एकतर्फी मानीव अभिहस्तांतरणाचे नवे प्रमाणपत्र देण्याचा निर्देश सक्षम प्राधिकाऱ्यांना देण्यात आला.

प्रकरणाचा प्रवास

• 2023मानीव अभिहस्तांतरणासाठी अर्जमोफा कलम 11(3) अंतर्गत जिल्हा उपनिबंधक, पुणे शहर यांच्याकडे अर्ज क्र. 462/2023.
• 3 ऑक्टोबर 2025अंशतः मानीव अभिहस्तांतरण278.84 चौ.मी. जमीन व 633.37 चौ.मी. बांधकाम क्षेत्राचे प्रमाणपत्र; उर्वरित भाग ट्रस्टकडे.
• 17 मार्च 2026मुंबई उच्च न्यायालयाने आदेश रद्द केलारिट याचिका क्र. 566/2026: संपूर्ण जमीन व इमारतीचे नवे प्रमाणपत्र चार आठवड्यांत देण्याचा निर्देश.
• 10 एप्रिल 2026नवे प्रमाणपत्र जारीउच्च न्यायालयाच्या आदेशाचे पालन करून जिल्हा उपनिबंधक, पुणे शहर यांनी एकतर्फी मानीव अभिहस्तांतरणाचे सुधारित प्रमाणपत्र जारी केले.

संस्थांसाठी याचे महत्त्व

पुण्यात आणि इतरत्र अनेक जुन्या इमारती अशा जमिनीवर आहेत जी एखाद्या कुटुंबाने किंवा ट्रस्टने विकसनासाठी दिली आणि स्वतःसाठी मंदिर, दुकान किंवा सदनिका ठेवली. संस्था मानीव अभिहस्तांतरणासाठी अर्ज करते तेव्हा जमिनीचा “आपला” भाग वेगळा काढावा, असा युक्तिवाद जमीनमालक अनेकदा करतो. एका भूखंडावर एकच इमारत असल्यास हा निर्णय स्थिती स्पष्ट करतो: इमारतीत संपूर्ण भूखंडाचा एफएसआय वापरला असेल तर संपूर्ण भूखंड संस्थेकडे जातो. जमीनमालकाच्या स्वतःच्या जागांच्या मालकीचे संरक्षण होते, पण ती मालकी जागांची आहे, जमिनीच्या वेगळ्या तुकड्याची नाही.

अनेक इमारती असलेल्या मोठ्या अभिन्यासाचा भाग असलेल्या जमिनीबाबत स्थिती वेगळी असू शकते; न्यायालयाने हा फरक स्पष्टपणे नमूद केला आहे.

वृत्तपत्रांतील वृत्त

प्रकरणाच्या दोन्ही टप्प्यांचे वृत्त महाराष्ट्र टाइम्स (पुणे आवृत्ती) मध्ये प्रसिद्ध झाले.

कागदपत्रे

उच्च न्यायालयाचा आदेश इंग्रजीत आहे; वरील मजकूर त्याचा सारांश आहे, अनुवाद नाही. हे टिपण एका निकाली प्रकरणाची सर्वसाधारण माहिती देते. कोणत्याही प्रकरणाचा निकाल त्याच्या स्वतःच्या तथ्यांवर व कागदपत्रांवर अवलंबून असतो. येथील कोणताही मजकूर कायदेशीर सल्ला नाही, आणि केवळ कार्यालयाशी संपर्क केल्याने वकील–पक्षकार संबंध निर्माण होत नाही.

मानीव अभिहस्तांतरणाविषयी अधिक वाचा →