मानीव अभिहस्तांतरण: बिल्डरने न केल्यास संस्थेचा मालकी हक्क मिळवणे.

प्रवर्तकाने आवश्यक कालावधीत अभिहस्तांतरण करून न दिल्यास. सदनिका खरेदी करारनाम्यांत कालावधी ठरवलेला नसल्यास, मोफा नियमांनुसार साधारणपणे संस्थेच्या नोंदणीपासून चार महिन्यांत प्रवर्तकाने अभिहस्तांतरण करणे आवश्यक असते. तो कालावधी अभिहस्तांतरणाशिवाय उलटून गेल्यावर संस्था अर्ज करू शकते.

इमारत पूर्ण झाल्यानंतर अनेक वर्षांनी अर्ज करणे सर्रास घडते. मात्र उशिरामुळे अडचणी वाढतात: कागदपत्रे हरवतात, जमीनमालकांचे निधन होते आणि त्यांच्या वारसांचा शोध घ्यावा लागतो. शक्य तितक्या लवकर सुरुवात करणे चांगले.

51% सदनिकांचा ताबा दिल्यानंतर सदनिका खरेदीदारांची संस्था स्थापन करणे बिल्डरवर बंधनकारक आहे. त्या कालावधीत बिल्डरने संस्था स्थापन न केल्यास, महाराष्ट्र मालकी हक्काच्या सदनिकांबाबत अधिनियम, 1963 चे कलम 10 संस्था स्थापनेची तरतूद करते: सदनिका खरेदीदार स्वतः संस्थेच्या नोंदणीसाठी निबंधक, सहकारी संस्था यांच्याकडे अर्ज करू शकतात. नोंदणी झाल्यावर संस्था मानीव अभिहस्तांतरणासाठी अर्ज करू शकते.

मानीव अभिहस्तांतरणाची प्रक्रिया विशेषतः सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी आहे. इमारत महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप अ‍ॅक्ट, 1970 अंतर्गत आणली असल्यास, त्या अधिनियमात मालमत्ता त्याच्या तरतुदींमधून काढून घेण्याची (withdrawal) तरतूद आहे. मालमत्ता काढून घेतल्यानंतर महाराष्ट्र मालकी हक्काच्या सदनिकांबाबत अधिनियम, 1963 च्या कलम 10 अंतर्गत सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करता येते आणि त्यानंतर संस्था मानीव अभिहस्तांतरणासाठी अर्ज करू शकते.

रेरा कलम 17 नुसारही त्या कलमात नमूद कालावधीत वाटपधारकांच्या संघटनेला अभिहस्तांतरण करणे प्रवर्तकावर बंधनकारक आहे. प्रवर्तकाने ते न केल्यास महाराष्ट्रात मोफा अंतर्गत मानीव अभिहस्तांतरण हाच नेहमीचा मार्ग आहे; रेरा नोंदणी व तिची कागदपत्रे अभिलेखाचा भाग होतात.

नाही. प्रवर्तकाने अभिहस्तांतरण न केलेल्या प्रकरणांसाठीच हा उपाय आहे. प्रवर्तक व जमीनमालकांना नोटीस दिली जाते आणि ते हरकत घेऊ शकतात, पण सक्षम प्राधिकाऱ्यांनी अर्जावर निर्णय देण्यासाठी त्यांची संमती आवश्यक नसते.

हे मंजूर अभिन्यास, सदनिका खरेदीदारांसोबतचे करारनामे आणि इमारतीला लागू होणारे क्षेत्र यावर अवलंबून असते. एका भूखंडावर एकच इमारत असल्यास साधारणपणे संपूर्ण भूखंड मिळतो. अनेक इमारतींच्या अभिन्यासात संस्थेला तिच्या इमारतीखालील व भोवतालची जमीन आणि सामायिक क्षेत्रांचा प्रमाणशीर हिस्सा मिळू शकतो, किंवा संस्थांच्या फेडरेशनच्या नावे अभिहस्तांतरण होऊ शकते. क्षेत्र निश्चित करण्यासाठी साधारणपणे वास्तुविशारदाचे प्रमाणपत्र वापरले जाते.

आपोआप नाही. शिल्लक FSI किंवा विकास हक्क संस्थेकडे जातील का, हे करारनामे, मंजूर नकाशे आणि प्रवर्तकाने राखून ठेवलेल्या हक्कांवर अवलंबून असते. अर्जातील हा अनेकदा सर्वाधिक वादग्रस्त मुद्दा असतो आणि संस्थेच्या स्वतःच्या कागदपत्रांवरूनच तपासावा लागतो.

हो, पण अर्जात सुरू असलेल्या विकासाचा विचार करावा लागतो. विकास सुरू असलेल्या जमिनीवर परिणाम न करता, अभिहस्तांतरण संस्थेच्या इमारतीपुरते आणि तिला लागू होणाऱ्या जमिनीपुरते मर्यादित असू शकते.

नाही. न विकलेल्या सदनिका प्रवर्तकाकडेच राहतात आणि अभिहस्तांतरण तरीही संस्थेच्या नावे होते. न विकलेल्या सदनिकांबाबत संस्थेचे शुल्क यांसारख्या प्रवर्तकाच्या जबाबदाऱ्या कायम राहतात.

जमीनमालकाच्या वारसांना किंवा कायदेशीर प्रतिनिधींना पक्षकार करून नोटीस द्यावी लागते. त्यांचा पत्ता न लागल्यास सक्षम प्राधिकारी प्रसिद्धीसारख्या इतर मार्गांनी नोटीस देण्याचे निर्देश देऊ शकतात. यात साधारणपणे वेळ लागतो, त्यामुळे हा मुद्दा लवकर ओळखावा.

अर्ज ठरावाद्वारे प्राधिकृत केलेल्या संस्थेकडून केला जातो. अर्ज, वकिलाची नियुक्ती आणि सही करणाऱ्या व्यक्तींना मंजुरी देणारा ठराव सर्वसाधारण सभेत मंजूर करणे योग्य ठरते. प्रत्येक सभासदाची वैयक्तिक संमती आवश्यक नाही.

असे सर्रास घडते. सूची क्र. II व नोंदणीकृत दस्तांच्या प्रमाणित प्रती दुय्यम निबंधकांकडून, नकाशे व प्रमाणपत्रे नियोजन प्राधिकरणाकडून आणि भूमी अभिलेख महसूल कार्यालयांकडून मिळू शकतात. अर्ज दाखल करण्यापूर्वीच त्रुटी ओळखणे उपयुक्त ठरते.

भोगवटा किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्र नसणे सर्रास आढळते आणि केवळ त्यामुळे अर्ज करण्याचा मार्ग बंद होत नाही. दिनांक 22.06.2018 चा शासन निर्णय (खाली दुवा दिला आहे) कार्यपद्धती आणि विचारात घ्यायची कागदपत्रे यांबाबत आहे. सुनावणीत हा मुद्दा तपासला जाईल, याची तयारी ठेवावी.

नोंदणीकृत वास्तुविशारदाने दिलेले हे प्रमाणपत्र इमारतीचे बांधीव क्षेत्र नमूद करते आणि हस्तांतरित करायची जमीन, साधारणपणे नकाशासह, निश्चित करते. त्यामुळे सक्षम प्राधिकाऱ्यांना आदेशात व दस्तात मालमत्तेचे अचूक वर्णन करता येते.

हे सक्षम प्राधिकाऱ्यांच्या कामाचा ताण, कागदपत्रांची पूर्तता आणि प्रवर्तक किंवा जमीनमालकांच्या हरकती यांवर अवलंबून असते. हरकत नसलेले अर्ज लवकर निकाली निघतात; वादग्रस्त प्रकरणे किंवा पत्ता न लागणाऱ्या जमीनमालकांची प्रकरणे अधिक वेळ घेतात.

अभिहस्तांतरण दस्तावरील मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क; वास्तुविशारदाचे प्रमाणपत्र; आवश्यक तेथे जाहीर नोटिसा व वृत्तपत्र प्रसिद्धी; कागदपत्रांच्या प्रमाणित प्रती; आणि व्यावसायिक शुल्क. नोंदणीनंतर भूमी अभिलेख फेरफाराचे शुल्क लागते.

हो, अभिहस्तांतरण दस्तावर मुद्रांक शुल्क देय असते. सदनिका खरेदीदारांच्या करारनाम्यांसारखे आधीच निष्पादित व मुद्रांकित झालेले दस्त विचारात घेऊन रक्कम ठरते. शुल्क निश्चित करणे आवश्यक असल्यास मुद्रांक जिल्हाधिकाऱ्यांकडून दस्ताचे अभिनिर्णय केले जाते.

सक्षम प्राधिकाऱ्यांच्या आदेश व प्रमाणपत्रानंतर, त्या आदेशानुसार प्रवर्तकाच्या वतीने आणि संस्थेच्या प्राधिकृत पदाधिकाऱ्यांकडून अभिहस्तांतरण दस्त निष्पादित केला जातो. त्यानंतर तो इतर कोणत्याही अभिहस्तांतरण दस्ताप्रमाणे नोंदणीसाठी सादर केला जातो.

मालमत्ता पत्रक आणि/किंवा 7/12 उताऱ्यावर आपले नाव नोंदवण्यासाठी संस्था भूमी अभिलेख व महसूल प्राधिकरणांकडे अर्ज करते. हा फेरफार होईपर्यंत अभिलेखात आधीच्या मालकाचेच नाव दिसत राहते.

नाही. प्रत्येक सभासदाचे त्याच्या सदनिकेवरील हक्क पूर्वीप्रमाणेच राहतात. बदल एवढाच की जमीन व इमारत संस्थेच्या नावे होते — कायद्याचा मूळ हेतूही तोच आहे.

काही प्रकरणांत शक्य आहे, पण ते खूप कठीण जाते. विकासक, नियोजन प्राधिकरणे आणि वित्तसंस्था संस्थेच्या नावे स्पष्ट मालकी हक्क पाहतात. आधी अभिहस्तांतरण मिळवल्यास पुनर्विकासाच्या वाटाघाटीत संस्थेची बाजू साधारणपणे खूप भक्कम होते.

सक्षम प्राधिकाऱ्यांच्या आदेशाला साधारणपणे मुंबई उच्च न्यायालयात रिट याचिकेद्वारे आव्हान दिले जाते. कागदपत्रांनी परिपूर्ण अर्ज असल्यास अशा आव्हानाची शक्यता कमी होते.