वरच्या सदनिकेतून पाणी गळते: दुरुस्तीचा खर्च कोणाचा?

आधी गळतीचा स्रोत शोधा

सगळे एका प्रश्नावर अवलंबून आहे: पाणी कोठून आत येते? छतावरील ओलसर डाग स्वतःहून हे सांगत नाही की कारण वरचे स्नानगृह आहे, डक्टमधील तडा गेलेला सामायिक पाईप आहे, की गच्ची किंवा बाहेरील भिंतीतून येणारे पावसाचे पाणी. काही खुणा उपयोगी पडतात:

• पावसाळ्यात वाढणारी आणि उन्हाळ्यात सुकणारी गळती सहसा गच्ची किंवा बाहेरील भिंतींकडे निर्देश करते.
• ऋतू कोणताही असो, वरची सदनिका स्नानगृह किंवा स्वयंपाकघर वापरते तेव्हा दिसणारी गळती सहसा त्या सदनिकेच्या नळजोडणी किंवा जलरोधनाकडे निर्देश करते.
• डक्ट किंवा शाफ्टच्या रेषेत दिसणारी ओल अनेकदा सामायिक पाईपकडे (मलनिस्सारण, सांडपाणी किंवा पावसाच्या पाण्याची वाहिनी) निर्देश करते.

हे शोधून काढण्याची जबाबदारी उपविधी संस्थेवर टाकतात. सभासदाच्या तक्रारीवर सचिवांनी, गरज पडल्यास तांत्रिक तज्ज्ञासोबत, मालमत्तेची तपासणी करून समितीला अहवाल द्यावा, आणि कोणत्या दुरुस्त्या करायच्या ते समिती ठरवते. वरच्या सभासदासह सर्व सभासदांनी तपासणीस परवानगी द्यावी आणि दुरुस्तीस सहकार्य करावे (उपविधी 156).

खर्च कोणाचा: उपविधी काय सांगतात

गळतीचा स्रोत	दुरुस्ती कोण, कोणाच्या खर्चाने
गच्ची, छप्पर व कठडा; बाहेरील भिंती; संरचनात्मक दुरुस्ती	संस्था
पावसाच्या पाण्यामुळे होणारी सर्व गळती, आणि बाहेरील सामायिक पाईप व मलनिस्सारण वाहिनीतून होणारी गळती	संस्था
गच्चीतून पावसाचे पाणी गळल्यामुळे सर्वांत वरच्या मजल्यावरील सदनिकांचे खराब झालेले छत व गिलावा	संस्था
सदनिकेतील शौचालय किंवा मोरीमुळे होणारी गळती	त्या सदनिकेचा सभासद, संस्थेच्या मान्यतेने
संस्थेच्या यादीत नसलेली सदनिकेतील इतर कोणतीही दुरुस्ती	त्या सदनिकेचा सभासद

हा 2014 च्या आदर्श उपविधीतील उपविधी 159 आहे, जो बहुतेक गृहनिर्माण संस्थांनी स्वीकारला आहे. भाग (अ) मध्ये संस्थेने स्वखर्चाने करायच्या दुरुस्त्यांची यादी आहे; भाग (ब) सांगतो की इतर सर्व दुरुस्त्या सभासदांनी स्वतःच्या खर्चाने कराव्यात, आणि सदनिकेच्या शौचालय किंवा मोरीमुळे होणारी गळती त्या सदनिकाधारकाने संस्थेची मान्यता घेऊन स्वतःच्या खर्चाने दुरुस्त करावी. आपल्या संस्थेच्या नोंदणीकृत उपविधीत क्रमांक वेगळे असू शकतात, म्हणून आपल्याकडील प्रत तपासा.

माझ्या सदनिकेतील अंतर्गत सजावटीच्या नुकसानीचे काय?

उपविधी हे ठरवतात की गळती कोणी दुरुस्त करायची. आधीच झालेल्या नुकसानीची — फॉल्स सीलिंग, रंग, फर्निचर किंवा विद्युत जोडण्यांची — भरपाई ते ठरवत नाहीत. ती वसूल करता येईल का, आणि कोणाकडून, हे जबाबदार कोण होते आणि कळवल्यानंतरही त्यांनी दुर्लक्ष केले का यावर अवलंबून असते. स्रोत निश्चित झाल्यावर सहसा ते समजुतीने मिटते; तसे न झाल्यास तो स्वतंत्रपणे चालवायचा दावा ठरतो, आणि तो सुरू करण्यापूर्वी सल्ला घ्यावा.

वरचा सभासद सहकार्य करत नसल्यास?

बहुतेक गळतीचे वाद इथेच अडकतात. वरचा सभासद प्रवेश नाकारू शकतो, गळती आपली नाही असे म्हणू शकतो, किंवा फक्त टाळाटाळ करू शकतो. काही मुद्दे:

• सभासद उपविधींना बांधील आहेत, तपासणी व दुरुस्तीस परवानगी देण्याच्या कर्तव्यासह. समिती ते करायला लावू शकते.
• स्रोत त्याची सदनिका असल्याचे निश्चित झाल्यावर समिती त्याला लेखी दुरुस्ती करण्यास सांगू शकते आणि ते आपल्या कार्यवृत्तात नोंदवू शकते.
• तरीही त्याने कार्यवाही केली नाही, तर बाधित सभासद (किंवा संस्था) हा वाद सहकार न्यायालयात नेऊ शकतो. महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियमाच्या कलम 91 अंतर्गत सहकार न्यायालयाकडे पाठवायच्या वादांत आदर्श उपविधी “मोठी दुरुस्ती, अंतर्गत दुरुस्ती आणि गळती यांसह दुरुस्त्या” यांचा उल्लेख करतात (उपविधी 174).

नवी इमारत? बिल्डरही जबाबदार असू शकतो

इमारत RERA अंतर्गत नोंदणीकृत प्रकल्पातील असून आपल्याला ताबा मिळून पाच वर्षांपेक्षा कमी काळ झाला असल्यास संरचनात्मक दोष आणि कारागिरी किंवा गुणवत्तेतील दोष बिल्डरच्या निदर्शनास आणता येतात. स्थावर संपदा (विनियमन व विकास) अधिनियम, 2016 च्या कलम 14(3) नुसार बिल्डरने ते 30 दिवसांत विनामूल्य दुरुस्त करावेत, अन्यथा MahaRERA कडे भरपाई मागता येते. नव्या इमारतीतील निकृष्ट जलरोधनामुळे होणारी गळती अनेकदा या वर्गात मोडते.

टप्प्याटप्प्याने काय करावे

1. नोंद ठेवा. गळतीचे दिनांकासह छायाचित्र घ्या, आणि ती केव्हा वाढते ते नोंदवा (पाऊस, वरच्या स्नानगृहाचा वापर इ.).
2. संस्थेला लिहा. गळतीचे वर्णन करणारी आणि छायाचित्रे जोडलेली लेखी तक्रार सचिव किंवा कोणत्याही पदाधिकाऱ्याकडे द्या (उपविधी 172). पोचपावतीसह प्रत जपून ठेवा.
3. तपासणीची मागणी करा. गरज असल्यास प्लंबर किंवा संरचना अभियंत्यासोबत तपासणी करून समितीला अहवाल द्यावा, अशी विनंती सचिवांना करा (उपविधी 156).
4. निर्णय मिळवा. समितीने पुढील सभेत तक्रारीवर निर्णय घेऊन 15 दिवसांत कळवावे (उपविधी 173): एकतर संस्था दुरुस्ती करेल, किंवा वरच्या सभासदाला दुरुस्ती करण्याचा निर्देश देईल.
5. गरज पडल्यास पुढे जा. समाधान न झाल्यास, किंवा 15 दिवसांत काहीच कळवले नाही, तर उपविधी सक्षम प्राधिकाऱ्याकडे जाण्याची मुभा देतात (उपविधी 174). गळतीच्या वादासाठी ते सहसा सहकार न्यायालय असते; संरचनात्मक धोका महानगरपालिकेलाही कळवता येतो. नव्या RERA इमारतीसाठी आधी बिल्डरला लिहा.

समित्यांसाठी

गळतीच्या तक्रारींना शेजाऱ्यांमधील उपकार न मानता एक प्रक्रिया म्हणून हाताळा. प्रत्येक तक्रार नोंदवा, तत्परतेने तपासणी करा, समिती सभेत कारणांसह निर्णय घ्या, आणि संबंधित सभासदाला लेखी कळवा. असे करणारी संस्था क्वचितच न्यायालयात खेचली जाते; शेजाऱ्यांना आपसात लढू देणारी संस्था बहुधा खेचली जाते.

संबंधित

हा लेख सर्वसाधारण माहितीसाठी आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. उपविधी क्रमांक 2014 च्या आदर्श उपविधीनुसार दिले आहेत; आपल्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी तपासा. प्रत्येक प्रकरणातील तथ्ये वेगळी असतात.

← सर्व लेख