मुंबई उच्च न्यायालय: संस्थेच्या ना-हरकत प्रमाणपत्राशिवाय निवासी सदनिकेचा व्यावसायिक वापर करता येणार नाही

प्रकरण  सूर्यलोक को-ऑप. हौसिंग सोसायटी लि. विरुद्ध उपनिबंधक, सहकारी संस्था व इतर, रिट याचिका क्र. 14286/2018
संदर्भ  2026:BHC-AS:44326
न्यायालय  मुंबई उच्च न्यायालय, न्यायमूर्ती संदीप व्ही. मारणे
निकाल दिनांक  30 ऑक्टोबर 2026

थोडक्यात

पार्श्वभूमी

खार (पश्चिम), मुंबई येथील सूर्यलोक को-ऑप. हौसिंग सोसायटी ही भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्था असून मंजूर नकाशानुसार तिच्या इमारतीत केवळ निवासी सदनिका आहेत. तळमजल्यावरील सदनिका क्र. 3 च्या खरेदीदारांना कलम 23(2) अन्वये उपनिबंधकांच्या आदेशानंतर 2016 मध्ये सभासदत्व देण्यात आले. सदनिकेचा वापर केवळ निवासी कारणासाठी करण्याचे लेखी हमीपत्र त्यांनी संस्थेला दिले होते.

त्यानंतर त्यांनी सदनिकेचा वापर व्यावसायिक करण्यासाठी महानगरपालिकेकडे अर्ज केला. महानगरपालिकेला संस्थेचे ना-हरकत प्रमाणपत्र हवे होते, जे संस्थेने नाकारले. खरेदीदारांनी उपनिबंधकांना पत्र लिहिले, आणि उपनिबंधकांनी 8 डिसेंबर 2016 रोजी सदनिकेच्या व्यावसायिक वापरास “या कार्यालयाची कोणतीही हरकत नाही” असे पत्र दिले. संस्थेला नोटीस दिली गेली नाही किंवा तिचे म्हणणे ऐकले गेले नाही. विभागीय सहनिबंधकांनी 15 जानेवारी 2018 रोजी संस्थेचा पुनरीक्षण अर्ज फेटाळला, आणि संस्थेने ही रिट याचिका दाखल केली.

उच्च न्यायालयासमोर सदनिकाधारकांनी सदनिकेचा 2001 पासून व्यावसायिक वापर होत असल्याचा युक्तिवाद केला, आणि व्यावसायिक कर आकारणी, व्यावसायिक वीज देयके व व्यावसायिक दराने भरलेल्या मुद्रांक शुल्काचा आधार घेतला.

उच्च न्यायालयाने काय ठरवले

1. निवासी सदनिकेच्या व्यावसायिक वापरासाठी संस्थेचे ना-हरकत प्रमाणपत्र आवश्यक

जमीन व इमारत संस्थेच्या मालकीची असून सभासदांना केवळ त्यांना वाटप केलेल्या सदनिका वापरण्याचा हक्क आहे. अशा परिस्थितीत, संस्थेच्या ना-हरकत प्रमाणपत्राशिवाय निवासीवरून व्यावसायिक असा वापरातील बदल अनुज्ञेय नाही, आणि ते नसल्यास महानगरपालिकाही वापरातील बदल मंजूर करू शकत नाही, असे न्यायालयाने ठरवले. संस्थेचा नकार योग्य आहे की नाही, हे सभासदाने कलम 91 अन्वये दाखल केलेल्या दाव्यातच तपासता येईल.

2. व्यावसायिक कर, वीज जोडणी व मुद्रांक शुल्काने वापर बदलत नाही

महानगरपालिकेने व्यावसायिक दराने केलेल्या मालमत्ता कर आकारणीमुळे वापर आपोआप निवासीवरून व्यावसायिक होत नाही. व्यावसायिक वीज जोडणीमुळेही होत नाही. व्यावसायिक दराने मुद्रांक शुल्क भरणे ही खरेदीदाराची स्वेच्छेची कृती असून त्यानेही वापर बदलत नाही. सदनिकाधारकांना हे माहीत होते, म्हणूनच त्यांनी वापरातील बदलासाठी औपचारिक अर्ज केला आणि त्यासाठी संस्थेचे ना-हरकत प्रमाणपत्र मागितले, असे न्यायालयाने नमूद केले.

3. ते ना-हरकत प्रमाणपत्र देण्याचा किंवा देण्यास भाग पाडण्याचा अधिकार निबंधकांना नाही

2016 मध्ये लागू असलेले कलम 79(2), आणि 9 मार्च 2019 पासून गृहनिर्माण संस्थांना लागू असलेले कलम 154ब-27, यांनुसार अधिनियम, नियम किंवा उपविधींप्रमाणे संस्थेने करणे बंधनकारक असलेली कृती करून घेण्याचा अधिकार निबंधकांना आहे. वापरातील बदलासाठी ना-हरकत प्रमाणपत्र देणे संस्थेवर कोणत्याही तरतुदीने बंधनकारक नाही, म्हणून उपनिबंधक संस्थेऐवजी ते देऊ शकत नाहीत. न्यायालयाने यापूर्वीच्या श्री रघुनंदन CHS, सिद्धार्थ बोरिवली CHS, ओबेरॉय स्प्रिंग्ज CHS आणि वैभव इंडस्ट्रियल प्रिमायसेस को-ऑप. सोसायटी या निकालांचा आधार घेतला.

4. स्वतः ना-हरकत प्रमाणपत्र देणे पूर्णपणे अधिकारक्षेत्राबाहेर

उपनिबंधकांनी संस्थेला निर्देश दिले नाहीत, तर स्वतःच ना-हरकत प्रमाणपत्र दिले. न्यायालयाने याला संस्थेच्या अधिकारांचा अपहार म्हटले, आणि ते पत्र मनमानी व सुरुवातीपासूनच शून्यवत ठरवले.

5. नैसर्गिक न्यायाचे उल्लंघन

खरेदीदारांच्या पत्रावरून संस्थेला नोटीस न देता व सुनावणी न घेता ना-हरकत प्रमाणपत्र दिले गेले. हे ते रद्द करण्याचे आणखी एक कारण ठरले.

6. सभासदत्वाचा आदेश सदनिकेचा वापर ठरवत नाही

कलम 22(2) किंवा 23(2) अन्वये सभासदत्व देण्याच्या आदेशात सदनिकेचा वापर ठरवता येत नाही. 2016 च्या सभासदत्व आदेशात तळमजल्यावरील इतर सदनिकांच्या व्यावसायिक वापराबद्दल केलेल्या निरीक्षणांचा अर्थ या सदनिकेच्या व्यावसायिक वापरास परवानगी असा होत नाही.

7. हमीपत्र व ठराव महत्त्वाचे

खरेदीदारांनी सदनिका निवासी कारणासाठी वापरण्याचे लेखी हमीपत्र दिले होते, आणि व्यावसायिक वापराची परवानगी मागे घेणारे 2007 व 2014 चे नंतरचे ठराव लपवून 2000 सालच्या सर्वसाधारण सभेच्या ठरावावर विसंबले होते. न्यायालयाने या वर्तनाबद्दल नापसंती व्यक्त केली.

ना-हरकत प्रमाणपत्र व पुनरीक्षण आदेश रद्द करून याचिका मंजूर करण्यात आली. सदनिकाधारकांना कलम 91 अन्वये दावा दाखल करण्याची मुभा असून, तो या निकालातील निरीक्षणांचा प्रभाव न पडता गुणवत्तेवर निकाली काढावा, असे न्यायालयाने म्हटले आहे.

व्यावहारिक मुद्दे

• निवासी संस्थेत व्यावसायिक कारणासाठी सदनिका घेऊ इच्छिणाऱ्या खरेदीदारांनी खरेदीपूर्वी मंजूर नकाशा, उपविधी आणि वापराबाबत संस्थेचे ठराव तपासावेत. विक्रेत्याकडील व्यावसायिक कर देयके किंवा वीज जोडणी पुरेशी नाहीत.
• संस्थेने वापरातील बदलासाठी ना-हरकत प्रमाणपत्र नाकारल्यास, उपाय कलम 91 अन्वये सहकार न्यायालयात दावा हा आहे; कलम 154ब-27 अन्वये उपनिबंधकांकडे अर्ज नव्हे.
• व्यवस्थापन समित्यांनी व्यावसायिक वापराबाबतचे ठराव अद्ययावत व सुसंगत ठेवावेत, आणि सभासदत्व किंवा हस्तांतरणाच्या वेळी वापराबाबत लेखी हमीपत्र घ्यावे.
• वापरातील बदलासाठी निबंधकांचे ना-हरकत प्रमाणपत्र किंवा निर्देश आपल्याकडे असल्यास, नियोजन प्राधिकरणासमोर त्यावर विसंबण्यापूर्वी सल्ला घ्या.

---

ही टीप केवळ सर्वसाधारण माहितीसाठी आहे आणि तिला कायदेशीर सल्ला समजू नये. वाचकांनी निकालाचा संपूर्ण मजकूर पाहावा आणि आपल्या प्रकरणातील तथ्यांनुसार सल्ला घ्यावा.